Principios básicos.
La promesa de compraventa es el contrato por medio del cual las partes se prometen mutuamente una frente a la otra la celebración de un contrato de compraventa respecto de un bien determinado con condiciones específicas establecidas por las mismas.
A las partes en la promesa de compraventa se les conoce como Promitente Vendedor y Promitente Comprador.
El contrato de promesa sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
El contrato de promesa, además de satisfacer los requisitos esenciales y de validez de los contratos, para obligar, debe:
I.- Constar por escrito;
II.- Expresar los elementos característicos del contrato cuya celebración se promete, precisando las bases fundamentales sobre las que deben desarrollarse sus cláusulas principales, es decir, las condiciones a fin de que se materialice finalmente la compraventa y asimismo, las condiciones que en dicho contrato de compraventa estarán contenidas.
III.- Limitarse a cierto tiempo.
Partes.
Se debe identificar al Promitente Vendedor, quién debe ser el propietario del bien objeto de la operación.
Debe proporcionar su información general y documentos de identidad o en su defecto que acrediten su personalidad y en caso de las personas físicas, si ha contraído matrimonio bajo el régimen de sociedad conyugal, deberá firmar el contrato de promesa de igual manera su cónyuge.
La mismo es aplicable al Promitente Comprador, por lo que deberá en igual condición proporcionar la información y documentación antes expuesta.
Bien objeto de la operación.
El Promitente Vendedor deberá siempre acreditar la propiedad o el derecho del bien que promete vender, de lo contrario no podrá pactar la promesa de compraventa.
Pueden ser materia de la compraventa los bienes futuros, a no ser que se trate de la herencia de una persona viva, aun cuando ésta preste su consentimiento.
Contraprestación–Precio.
Las partes pactarán el precio o las condiciones para la fijación del precio cierto al momento de la celebración finalmente del contrato de compraventa.
Asimismo, pactarán la forma de pago de dicho precio, estableciendo el modo, la temporalidad y el lugar de pago.
Posesión.
La entrega real consiste en la entrega material del bien. Hay entrega jurídica cuando aún sin estar entregado materialmente el bien, la ley lo considera recibido por el Comprador. Hay entrega virtual, cuando el Comprador lo quiere, no porque la ley lo disponga, el Comprador se da por recibido del bien que aún no le ha sido entregado materialmente. La entrega, por último, es simbólica, cuando se hace mediante la sola recepción de un símbolo, como la recepción de las llaves de la casa vendida. Desde el momento en que el Comprador recibe fictamente el bien en cualquiera de las formas anteriormente mencionadas, el Vendedor que lo conserve en su poder sólo tendrá, respecto de ella, los derechos y obligaciones de un depositario.
Condiciones.
Las partes podrán establecer obligaciones específicas diferentes al pago del precio para la materialización del contrato definitivo de compraventa, mismas que deben ser física y jurídicamente posibles.
Asimismo, podrán las partes establecer condiciones que dependan de un acontecimiento futuro de realización cierta o incierta. Ejemplo: La constitución de un régimen de propiedad en condominio de inmuebles.
Saneamiento.
El Promitente Vendedor estará obligado tanto en la promesa como en el contrato definitivo de compraventa frente al Promitente Comprador al saneamiento para el caso de evicción.
Extinción de la promesa.
La promesa de compraventa se extinguirá por las siguientes causas:
I.- Por convenio firmado por las partes.
II.- Por rescisión.
III.- Por el perfeccionamiento del contrato definitivo de compraventa.
En el caso particular del estado de Quintana Roo, la venta se perfecciona toda vez que se otorgue en escritura pública si el valor del bien inmueble excede del equivalente hasta de 500 salarios mínimos vigentes en el estado y hasta que se inscriba la escritura pública que contenga el contrato de compraventa en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
La muerte de alguna de las partes no extingue la promesa de compraventa.
Consideraciones generales aplicables al contrato.
Siempre se debe vigilar el contar con la información y documentación completa respecto de las partes y del bien objeto del contrato, las cuales deben ser:
- Identificación oficial vigente.
- Nombre completo.
- Fecha y lugar de nacimiento.
- Domicilio para oír y recibir notificaciones.
- Nacionalidad.
- Estado civil.
- Ocupación.
- Inscripción al Registro Federal de Contribuyentes.
En caso de bienes inmuebles:
1.- Título de propiedad del inmueble en escritura pública con boleta de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
2.- Cédula catastral del inmueble.
Asimismo, en caso de incumplimiento a alguna de las disposiciones se pueden pactar penas específicas e intereses sobre saldos insolutos, cuidando no fijar porcentajes excesivos tomando en consideración el interés legal.